¿Cuánto cuesta comprar una vivienda? Calcula los impuestos y gastos

Elige tu comunidad y pon el precio: te decimos el impuesto que pagas (ITP, o IVA y AJD si es nueva), la notaría, el registro y cuánto dinero necesitas tener ahorrado.

Calcula con la normativa vigente a 19 de octubre de 2026. Revisaremos todos los tipos el 1 de enero de 2027.

Cómo se calcula: ITP, o IVA y AJD

Si la vivienda es de segunda mano pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Lo fija cada comunidad: hay tipos únicos, escalas por tramos y tipos reducidos para la vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compras en pueblos que pierden población. La calculadora mira todos los que hay en tu comunidad y aplica el que te sale más barato, explicando por qué.

Si es nueva, porque se la compras al promotor y es su primera venta, no pagas ITP sino IVA: el 10 % del precio, o el 4 % en la vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 (10 %) y art. 91.Dos.1.6.º (4 %)). Encima va el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la escritura, que también fija cada comunidad. En Canarias se paga IGIC en vez de IVA, y en Ceuta y Melilla, IPSI.

La base no siempre es el precio. Desde 2022, si el valor de referencia que el Catastro da a tu vivienda es mayor que el precio, el ITP y el AJD se pagan sobre ese valor (art. 10.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993), en la redacción de la Ley 11/2021). El IVA, en cambio, va siempre sobre el precio. En el País Vasco y en Navarra el impuesto es foral: allí no existe el valor de referencia del Catastro estatal, así que la calculadora no lo pide, y la Hacienda de cada territorio puede comprobar el valor con sus propias tablas.

Tipos de cada comunidad en 2026

El tipo general de segunda mano y el AJD de la vivienda nueva. Pulsa en tu comunidad para ver sus tipos reducidos, con los requisitos y un ejemplo.

La columna de 200.000 € usa el tipo general, sin tipos reducidos ni bonificaciones. En Madrid, con la bonificación del 10 % de la vivienda habitual, son 10.800,00 €; en Cantabria, la vivienda habitual paga 14.000,00 €.

Notaría, registro, gestoría y tasación

Notaría. Cobra por arancel (Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios, anexo I, números 2, 4 y 7): 90,15 € hasta 6.010,12 € de precio, y después un tanto por mil que baja por tramos, del 4,5 % por mil al 0,3 % por mil, con una rebaja del 5 %. A eso se suman los folios: 3,01 € por cara de la escritura desde la quinta y por folio de la copia autorizada (la mitad desde el folio 12), y el IVA del 21 %. Como el número de folios depende de cada escritura, damos una horquilla de 20 a 40 folios: para 200.000 € salen entre 541,10 € y 664,73 €.

Registro de la Propiedad. También por arancel (Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores, anexo I, número 2.1): 24,04 € hasta 6.010,12 € y luego del 1,75 % al 0,2 % por mil, con la misma rebaja del 5 % y un máximo de 2.181,67 €. Le añadimos hasta un 10 % por notas y asientos, más IVA: para 200.000 €, entre 214,05 € y 235,46 €.

Gestoría y tasación. No tienen tarifa oficial. La gestoría (presentar el impuesto e inscribir la escritura) suele costar entre 250 € y 450 €, y la tasación que pide el banco para la hipoteca, entre 250 € y 500 €. Son horquillas orientativas: pide presupuesto. La gestoría te la puedes ahorrar si presentas tú el impuesto y llevas la escritura al registro.

La hipoteca: qué gastos paga el banco

Desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e), el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción de la hipoteca en el registro y la gestoría. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas. El AJD de la escritura de hipoteca también lo paga el banco desde el 10 de noviembre de 2018 (art. 29 del texto refundido del ITP y AJD, en la redacción del Real Decreto-ley 17/2018). Por eso esta calculadora solo suma la tasación cuando hay hipoteca: el resto de gastos son los de la compraventa, que sí te tocan.

Lo que no cambia es que el banco no financia los gastos y casi nunca más del 80 % del precio o de la tasación, el que sea menor. Por eso el dinero que necesitas ahorrado es la entrada más todos los gastos.

Un ejemplo con números

Piso de segunda mano de 200.000 € en Andalucía, que será tu vivienda habitual, con hipoteca. Andalucía tiene un 6 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 €, pero este piso vale más, así que paga el tipo general del 7 %:

Si tienes 30 años y el piso cuesta 140.000 €, entras en el tipo de los menores de 35 años: 3,5 % (art. 43.1.b), 4.900,00 € de ITP en vez de 9.800,00 €.

Si el piso de 200.000 € fuera nuevo, pagarías 20.000,00 € de IVA (10 %) y 2.400,00 € de AJD (1,2 %): 22.400,00 € de impuestos, 8.400,00 € más que de segunda mano.

Errores frecuentes y límites

• Pasarse un euro del límite. Casi todos los tipos reducidos se pierden enteros si la vivienda vale más del límite: no se aplican «hasta» ese valor, salvo donde la norma lo dice (Cantabria, Baleares, Navarra).
• Comprar con alguien que no cumple. Si compráis dos y solo uno tiene la edad o la discapacidad, en muchas comunidades el tipo reducido solo vale para su parte. La calculadora supone que todos los compradores cumplen lo que marcas.
• Olvidar el valor de referencia. Si compras por debajo, Hacienda te pedirá la diferencia con intereses.
• No pedir el tipo reducido en la escritura. Algunas comunidades exigen que conste en la escritura (Cantabria, Galicia, Álava) o pedirlo en un plazo.
• El plazo. El ITP se presenta y se paga poco después de firmar: un mes o 30 días hábiles desde la escritura, según la comunidad. Fuera de plazo hay recargos.
• Lo que no calculamos. Las plusvalías municipales las paga el vendedor; los gastos de la hipoteca (salvo la tasación) los paga el banco; y no incluimos comisiones de la inmobiliaria ni la cuota de la comunidad de propietarios.

Normas y fuentes

• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993): base imponible (art. 10), AJD (arts. 29 a 31) y Ceuta y Melilla (art. 57 bis).
• Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 (10 %) y art. 91.Dos.1.6.º (4 %), y la tabla de tipos de IVA de 2026 de la Agencia Tributaria.
• Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios, anexo I, números 2, 4 y 7.
• Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores, anexo I, número 2.1.
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e).
• La norma de cada comunidad, con su artículo y la fecha de verificación, está en su página: Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia, La Rioja, Ceuta, Melilla, Navarra, Álava, Bizkaia, Gipuzkoa.

Verificado el 19/10/2026, con la normativa vigente a 19 de octubre de 2026. Es una estimación: el importe exacto lo fija la autoliquidación y las facturas de notaría y registro.

Preguntas frecuentes

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