¿Cuándo prescribe la deuda de una hipoteca?
El banco tiene veinte años para ejecutar la hipoteca desde que puede hacerlo, y cinco para reclamarte la deuda con el resto de tu patrimonio.
Veinte años desde que el banco puede ejecutar la hipoteca (art. 128 de la Ley Hipotecaria): desde el vencimiento final del préstamo o desde que lo dio por vencido anticipadamente.
Un ejemplo con fechas reales
El banco da por vencido el préstamo hipotecario el 12 de abril de 2019 y no hace nada más. Son 20 años (art. 1964.1 del Código Civil y art. 128 de la Ley Hipotecaria) desde el 12 de abril de 2019. El plazo estaba corriendo durante el estado de alarma, así que se suman 82 días de suspensión. El último día para reclamar es el domingo 3 de julio de 2039, y desde el lunes 4 de julio de 2039 ha prescrito, salvo que antes se haya reclamado o reconocido.
La acción personal por esa misma deuda, sin ninguna reclamación. Son 5 años (art. 1964.2 del Código Civil) desde el 12 de abril de 2019. El plazo estaba corriendo durante el estado de alarma, así que se suman 82 días de suspensión. El último día para reclamar es el miércoles 3 de julio de 2024, y desde el jueves 4 de julio de 2024 ha prescrito, salvo que antes se haya reclamado o reconocido.
Fechas de fecha a fecha, sin alargar por festivos (art. 5 del Código Civil). Si hubo una reclamación o un pago después, cuenta desde ese día.
Dos acciones, dos plazos
La acción hipotecaria, la que permite al banco subastar la vivienda, prescribe a los veinte años (art. 1964.1 del Código Civil), contados desde que pueda ser ejercitada (art. 128 de la Ley Hipotecaria). Eso es desde el vencimiento final del préstamo o desde que el banco lo da por vencido anticipadamente por los impagos.
Además, el banco tiene la acción personal para reclamar la deuda contra el resto de tus bienes, y esa prescribe a los cinco años como cualquier deuda sin plazo especial (art. 1964.2). Que la hipoteca siga viva no significa que la deuda personal lo esté.
El estado de alarma también cuenta
Los plazos civiles de prescripción estuvieron suspendidos del 14 de marzo al 3 de junio de 2020: 82 días (Real Decreto 463/2020 y Real Decreto 537/2020). En un plazo de veinte años que estaba corriendo en esas fechas, la fecha final se retrasa esos 82 días. La calculadora los suma.
Negociar con el banco también cuenta
La acción hipotecaria se interrumpe como cualquier otra (art. 1973 del Código Civil): con la demanda de ejecución, con un requerimiento de pago que recibas y con cualquier reconocimiento de la deuda. Pedir una carencia, negociar una reestructuración o una dación en pago, o pagar alguna cuota atrasada son reconocimientos, y desde ese día vuelven a contar los veinte años de la hipoteca y los cinco de la deuda personal.
Si el banco vende el préstamo a un fondo, las fechas no cambian: el fondo ocupa el lugar del banco con el mismo crédito, y el plazo sigue contando desde el mismo vencimiento o desde la última interrupción.
Qué interrumpe la prescripción
- La demanda de ejecución hipotecaria.
- Un requerimiento de pago del banco que te llegue.
- Pagar cuotas, negociar una reestructuración o reconocer la deuda.
Son veinte años para ejecutar la casa. La acción personal para reclamarte la deuda, la que permite ir contra el resto de tus bienes, es de cinco años (art. 1964.2).
Errores frecuentes
- Contar los veinte años desde la firma de la hipoteca. Cuentan desde que el banco puede ejecutarla.
- Pensar que, con la hipoteca prescrita, la deuda también lo está. La acción personal tiene su propio plazo de cinco años, y se puede interrumpir por separado.
- Olvidar que negociar una reestructuración o pagar alguna cuota reconoce la deuda y reinicia el plazo.
Esto no es asesoramiento jurídico. Los plazos salen de la ley y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pero cada caso tiene matices: si te juegas dinero, consulta con un abogado o con una asociación de consumidores antes de dar nada por prescrito.
Otros plazos de prescripción
Para cualquier otra deuda o multa, o para contar desde tu fecha, usa la calculadora de prescripción.
También te puede servir: calculadora de días entre fechas.
Norma: Art. 1964.1 del Código Civil y art. 128 de la Ley Hipotecaria. Fuente: textos consolidados del BOE. Verificado el 14/10/2026.